Cambio de titularidad de una vivienda

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Si tienes la suerte hoy en día de disponer de una propiedad y te planteas la posibilidad de venderla o de incluir a otra persona en la titularidad de la misma, debes saber que solo se puede realizar este trámite en dos casos muy concretos según la ley: como consecuencia de una donación o por motivos de compra-venta.

Incluir en un contrato a un copropietario o transferir una vivienda es un asunto que requiere de importantes medidas legales y más de un complejo trámite, por lo que te contamos a continuación, de manera detallada, cuáles son los pasos necesarios para poder llevarlo a cabo.

 

Pasos necesarios en caso de donación de la vivienda

Aunque mucha gente cree lo contrario, lo cierto es que una donación de vivienda no es un proceso más barato que una herencia, que ya en sí supone más de un quebradero de cabeza a muchas personas por el llamado impuesto de transmisiones.

El grado de parentesco que tengamos con la persona a la que queramos donar el inmueble también será muy importante de cara al trámite y hará variar el montante a pagar para llevar acabo el traspaso. Dicho montante podría ir desde el 7% del valor hasta aproximadamente el 34 o 35%, lo que hace que el denominado impuesto de donaciones tampoco sea un trámite baladí y pueda llegar a ser un verdadero problema para muchas personas. Eso sí, conseguir llevar a cabo todos los trámites necesarios en menos de un año o contraer matrimonio durante el proceso podría conllevar alguna rebaja importante, lo cual siempre es bueno tener en cuenta.

Pero que el precio a pagar sea menor o mayor no solo dependerá del grado de familia que tengamos con la persona a la que le queramos donar el inmueble, sino también del valor neto de la propiedad, es decir, que habrá que pagar más por impuesto sobre donaciones en caso de que una casa sea muy cara que siendo una de precio medio o bajo. Otros aspectos, como el valor del patrimonio con el que ya cuente la persona que vaya a recibir la donación, podrán hacer también variar el montante final del impuesto a pagar para llevar a término el trámite.

Como suele ocurrir en trámites relacionados con parejas, aquellas que no hayan contraído matrimonio y sean parejas de hecho o parejas de convivencia sin más, se verán perjudicadas por la legislación, que no contempla el carácter de cónyuge en dichos casos. En consecuencia, por ejemplo, una donación que quiera hacerse a un hijo/a, a unos padres o a un cónyuge será algo más barata, y una donación que quiera hacerse al otro miembro de una pareja no casada, será más cara, aunque como decimos, es probable que no sean los únicos condicionantes a aplicar.

 

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Pasos necesarios en caso de compra-venta de la vivienda

El panorama que se presenta ante un cambio de titularidad de una vivienda por cuestiones de compra-venta es algo más halagüeño que por donación, ya que, entre otras cosas, el proceso sale en este tipo de casos bastante más económico aunque tampoco podamos hablar de un precio fijo.

El cambio de titularidad en estos casos puede deberse a que queramos introducir a nuestros hijos o pareja en el contrato de compra, para que figuren dos personas en lugar de una de cara a evitar futuras herencias o hipotecas y demás gastos, lo que suele suceder cuando una pareja se formaliza y uno de sus miembros ya contaba con algún piso en propiedad o bajo hipoteca. A priori este tipo de cambio no suscitaría demasiados problemas, al contrario de otros supuestos como pueden ser las herencias (por posibles disputas y discordancias entre familiares) o por motivos de separación y divorcio, donde deberá convenirse punto por punto quién será el titular único de la casa tras la separación salvo en caso de venta.

Lo que sí que debemos tener muy en cuenta es si dichos cambios de titularidad se van a producir por la venta de una vivienda o por su compra, ya que no se enfrenta uno en estos casos a los mismos gastos y responsabilidades, salvo en el caso de los gastos notariales que se precisen que deberán compartirse por ambas partes.

 

  • Si eres el comprador de la vivienda. Un comprador deberá, por ejemplo, hacerse cargo de los gastos que supone hacer el cambio de escrituración, lo que se lleva a cabo en el llamado Registro de la Propiedad. También deberá hacerse cargo del Impuesto de Transmisiones, cuyo precio podría oscilar partiendo de un 8% del valor del precio de la vivienda, o de informar y llevar a cabo los cambios oportunos en el Catastro sobre la nueva titularidad. Este proceso deberá declararse sin falta también en el IRPF.
  • Si eres el vendedor de la vivienda. En el caso de los vendedores de una vivienda, deberán responsabilizarse del pago del IRPF situado en torno a un 18% según el precio de la vivienda, por transmisión de la misma. A su vez, también deberán responsabilizarse del pago del denominado Impuesto de Plusvalía Municipal, cuyo montante dependerá de la localidad en la que se resida, así como del valor que tenga el suelo sobre el que se encuentre. Al igual que en el caso de los compradores, el vendedor de una propiedad también estará obligado sin objeciones a declarar el montante adquirido por la compra-venta.

 

Debemos ser conocedores, en definitiva, de los pasos que precisa el cambio de titularidad de una vivienda, sea cual sea el caso, y ser conscientes también de que no existe un límite para hacerlo, es decir, que el cambio deberá hacerse las veces que sean oportunas en función de la pretensión que se tenga con la vivienda o la propiedad.

Un proceso que puede ser muy tedioso para las personas sin conocimientos legales, por lo que informarse y contar con la ayuda de un profesional en la materia, con el fin de poder cumplir así de forma eficaz con todas las gestiones y trámites necesarios, puede ser más que recomendable.